Dit is een artikel dat oorspronkelijk op de website Realting is geplaatst.
"Alleen investeren is niet genoeg - je moet je realiseren hoe je eruit kunt komen." Wat is crowdinvesting en hoe verandert het de vastgoedmarkt?
Wil je investeren in duur vastgoed, maar heb je niet genoeg geld voor een aankoop? Overweeg crowdinvesting - het is een winstgevende manier om met kleine bedragen te beginnen met investeren in zowel woningen als commercieel vastgoed. Lees verder voor alle details van dit proces.
Is vastgoed onbereikbaar? Dit concept is al lang een mythe. Ja, traditionele investeringen vereisen grote investeringen, maar vandaag hebben we het niet over hen, maar over crowdinvesting, dat wil zeggen collectieve investeringen in onroerend goed. In welke soorten onroerend goed kan worden geïnvesteerd met behulp van crowdinvesting? Hoe wordt dit gebied in het algemeen gereguleerd? Waar let ik op bij het kiezen van een crowdinvesting platform en een investeringsobject? Wie is bij dit hele proces betrokken? Hoe zal deze manier van beleggen zich verder ontwikkelen? Over dit alles - in ons deskundige artikel.
Om verwarring over de voorwaarden te voorkomen, laten we eerst begrijpen hoe crowdinvesting verschilt van klassieke crowdfunding. Meestal wordt crowdfunding gedefinieerd als de financiering van een aantal sociale of creatieve projecten (bijvoorbeeld geld inzamelen voor een concert of het repareren van een tentoonstellingsruimte). Bij dergelijke investeringen zijn materiële beloningen echter geen prioriteit - het "idee" zelf speelt een belangrijke rol. Wanneer mensen geïnteresseerd zijn in het ontvangen van inkomsten uit collectieve investeringen in projecten (inclusief onroerend goed), is het correcter om te spreken van crowdinvesting.
Een beetje context. Crowdinvesteren in onroerend goed via REIT-fondsen is ontstaan in de VS in de jaren zestig, toen president Eisenhower het desbetreffende wetsvoorstel ondertekende. Maar de belangrijkste populariteit van dit instrument kwam veel later. Dienovereenkomstig is de VS het land waar dit beleggingsformaat het meest wordt gebruikt. Het mechanisme voor collectieve belegging is echter actief bezig "wortels te zetten" in verschillende landen - momenteel zijn er in Europa en ontwikkelde Aziatische landen meer dan 150 bedrijven die deze diensten aanbieden. Als we het hebben over de cijfers en voorspellingen, volgens een rapport van Polaris Market Research, zal het aandeel van de wereldmarkt van crowdinvesting in onroerend goed tegen 2030 groeien tot $ 250,62 miljard. De voorspelling is behoorlijk indrukwekkend, aangezien in 2021 het volume van deze markt $ 10,78 miljard bedroeg.
Wie is betrokken bij het crowdinvesting-proces?
Bij collectieve financiering zijn doorgaans drie partijen betrokken: de sponsor, het platform en de investeerder. De sponsor (in de vorm van een beheermaatschappij of zakenman) houdt toezicht op de investering, koopt het vastgoed, beheert het en verkoopt het indien nodig. De belegger daarentegen draagt geld bij en ontvangt uiteindelijk inkomsten op basis van het ingebrachte aandeel. Een crowdfundingplatform is een intermediair platform tussen de sponsor en de investeerder.
Waar moet je op letten bij het kiezen van een crowdinvesting-platform?
Crowdinvestingplatforms evalueren projecten en sponsors en controleren investeerders op de nodige vereisten. Elk platform vereist een KYC-procedure (ken uw klant) voordat wordt geïnvesteerd.
De meeste crowdinvesting-platforms richten zich op commercieel onroerend goed of appartementsgebouwen. Maar je kunt ook platforms vinden om geld te verdienen aan huizen te huur. Investeren in huurwoningen kan op twee manieren inkomsten genereren voor beleggers: 1) groei van de vastgoedwaarde, 2) huurinkomsten.
Dit zijn de belangrijkste criteria waarmee u rekening moet houden bij het kiezen van een crowdinvesting-platform voor onroerend goed:
Beleggersstatus. Sommige platforms vereisen dat de belegger geaccrediteerd is. Dit betekent dat de «netto» waarde van zijn huishouden ten minste $ 1 miljoen moet zijn (het hoofdverblijf niet meegerekend), of een andere optie - het jaarinkomen van de belegger mag niet lager zijn dan $ 200.000.
Minimale investering. De instapdrempel voor platforms varieert: ergens kun je beginnen met $ 10 en ergens met $ 100.000.
Aanpak van investeringen. Elke dienst heeft zijn eigen filosofie en investeringsstrategie. Sommige bieden fondsen, zoals een vastgoedbeleggingstrust (REIT), terwijl andere directe investeringsmogelijkheden bieden. Ze kunnen ook de nadruk leggen op verschillende soorten onroerend goed, maar ook op schulden of aandelen. Al deze dingen zijn van invloed op uw langetermijnvooruitzichten.
De wachttijd voor winst. Bij collectief beleggen in vastgoed (in tegenstelling tot de beurs) kan het jaren duren voordat je resultaat hebt, dus ook met deze nuance moet rekening worden gehouden.
Risico's. Alle investeringen brengen een bepaald risico met zich mee, dus het is raadzaam om tijd te besteden aan het evalueren van het platform, het aanbod en uw opties.
Top van 's werelds meest populaire crowdinvesting-platforms:
In Europa: Reinvest24, Max Crowdfund, Brickstarter, EvoEstate.
In Rusland: PNK verhuur, Aktivo.
Vervolgens geven we het woord aan experts die hun observaties en ervaringen met betrekking tot crowdinvesting in onroerend goed zullen delen.
«Je kunt beleggen vanaf je computer, je hoeft zelf geen steen aan te raken»
Marc Bakker, de marketingmanager van Max Crowdfund, vertelde ons over de voor- en nadelen van crowdinvesting in vastgoed:
Voordelen:
Met weinig geld investeren in vastgoedprojecten in verschillende landen.
Je kunt je portefeuille diversifiëren door in meerdere projecten tegelijk te investeren.
Investeren vanaf je computer, je hoeft zelf geen steen aan te raken.
Geen problemen met documentatie, huurders of wat dan ook.
De vastgoedkansen worden geselecteerd door het vastgoed crowdinvesting platform, zodat je niet zelf op zoek hoeft te gaan naar vastgoedmogelijkheden.
Je kunt kiezen tussen investeringen op lange termijn of op korte termijn.
Nadelen:
De rendementen zijn meestal met een maximum van 12% per jaar.
Eenmaal geïnvesteerd, moet u de investeringsperiode afwachten voordat u kunt uitbetalen.
Er is minder controle bij de besluitvorming. De belegger heeft geen invloed op het proces, de hele strategie wordt in de regel bepaald en gecontroleerd door de sponsor in de vorm van een beheermaatschappij.
«Zorg ervoor dat je de wetten van het land bestudeert in wiens vastgoed je gaat investeren»
Mikhail Kostromin, CCO (chief commercial officer) AKTIVO LLC, legde uit welke soorten vastgoedfondsen er zijn en welk instrument van dergelijke investeringen het populairst is in Rusland.
In de regel zijn er vier soorten vastgoedfondsen:
Huurfondsen — ze zijn opgericht om onroerend goed te beheren en te verhuren. Zowel residentiële als commerciële objecten kunnen in dergelijke fondsen worden gebracht.
Constructief — zijn gericht op de bouw van faciliteiten die later kunnen worden verkocht of verhuurd.
Ontwikkelen — zijn bedoeld voor de ontwikkeling van grond of kant-en-klaar onroerend goed en impliceren ontwikkeling, herontwikkeling, reparatie, enz.
Grond — gespecialiseerd in de aankoop en herregistratie van percelen, conversie naar een andere categorie landgebruik, landmetingen en andere procedures die de waarde van deze percelen verhogen.
De meeste vastgoedfondsen behoren tot het verhuurtype. Ze zijn onderverdeeld naar vastgoedformaat: residentiële vastgoedfondsen (inclusief appartementen, huizen of cottages) en commerciële vastgoedfondsen (hotels, kantoren, magazijnen, winkelvastgoed, enz.).
Om te beginnen met beleggen, moet je beslissen over het formaat van het vastgoed (residentieel of commercieel), vervolgens een fonds kiezen en de beheermaatschappij en het beleggingsobject zorgvuldig onderzoeken en vervolgens de aandelen kopen.
Natuurlijk moet je zeker de wetgeving, belastingen en fondsprincipes bestuderen van het land (of zelfs de staat of stad) in wiens onroerend goed je gaat investeren - bijna elk geval zal zijn eigen nuances hebben. In Rusland zijn de belangrijkste regelgevers op de markt van collectieve beleggingen in onroerend goed de Centrale Bank en de federale wet 156 "Over investeringsfondsen", in de VAE - "VAE REIT-regelgeving", in de VS wordt dit gebied gereguleerd door wet 86-779 en sommige anderen.
Over crowdinvesting in vastgoed in Rusland gesproken, het meest betrouwbare instrument is ZPIFN (closed-end beleggingsfondsen van onroerend goed). En dit wordt verklaard door het feit dat alle activiteiten van fondsen worden beheerd door 156-FZ van de Russische Federatie en worden gereguleerd door de Centrale Bank.
ZPIF's voor onroerend goed worden in twee typen ingedeeld: op de beurs verhandelde eenheden van een dergelijk fonds zijn in het vrije verkeer op de beurs en de instapdrempel is gewoonlijk enkele duizenden roebel; niet-beursgenoteerd — eenheden van een dergelijk fonds kunnen worden gekocht via een fondsbeheerder of een beheermaatschappij (voor niet-gekwalificeerde beleggers sinds 2017 is de minimumwaarde van een beleggingseenheid 300.000 roebel).
Ze zijn ook onderverdeeld naar type belegger, op basis van de doelen en doelstellingen van het fonds:
Voor gekwalificeerde beleggers: naast onroerend goed kan het fonds alle financiële activa bevatten: aandelen, obligaties, futures, eigen en geleend geld. Om de status van gekwalificeerde belegger te verkrijgen, moet u aan een aantal criteria voldoen en de juiste certificering behalen.
Voor niet-gekwalificeerde beleggers: het onroerend goed zal een zeer beperkte lijst van activa bevatten — voornamelijk onroerendgoedobjecten en financiële instrumenten, die op de markt worden verhandeld. Om aandeelhouder van het gekozen fonds te worden, moet de niet-gekwalificeerde belegger: zich registreren en het persoonlijke account van de belegger aanmaken op de website van het bedrijf, zich laten verifiëren, een aanvraag voor aankoop van deelbewijzen indienen, het contract sluiten en de rekening. Na bevestiging van de betaling worden de deelbewijzen van het fonds aan hem overgedragen en wordt dit opgenomen in het beleggersregister.
Voordelen van ZPIFN:
Veiligheid en gemak (de belegger ontvangt regelmatige betalingen, evenals uitgebreide rapportage over de staat van de portefeuille, het fonds en het object).
Volledig passief inkomen (de belegger ontvangt een netto-inkomen, vrij van alle belastingen, aangezien de Beheermaatschappij een belastingagent is).
Nadelen van ZPIFN:
Gemiddelde liquiditeit (als we het hebben over ZPIFN zonder ruil, is de gemiddelde verkoopperiode van de eenheid ongeveer 1-1,5 maanden).
Wisselende rendementen gedurende het hele jaar (maandelijkse rendementen kunnen om verschillende redenen variëren).
De buitenlandse analoog van ZPIFN's zijn REIT-fondsen. Om met hun hulp te beleggen, moet u een rekening openen bij een van de makelaars, evenals een valutarekening.
«Er is nu een paradigmaverschuiving in beleggen»
Dmitry Efremov, oprichter van het investeringsplatform Invest Meeting Point, deelde zijn gedachten over de vooruitzichten van crowdinvesting in onroerend goed en over wat te overwegen bij het kiezen van een object voor een dergelijke investering.
— Ik raad aan om platforms te kiezen die al een bepaalde geschiedenis en gerealiseerde gevallen hebben. En bij het selecteren van een object voor dergelijke investeringen moet rekening worden gehouden met de winstgevendheid, de betrouwbaarheid van de beheermaatschappij en de mogelijkheid om uit de investering te stappen. Dit zijn de drie belangrijkste criteria, want het is niet voldoende om investeringen in te voeren - je moet onmiddellijk begrijpen hoe je indien nodig kunt stoppen.
Wat betreft risico's, de grootste is het waardeverlies van het object, want dan wordt uw investering gereset. En dan zijn er natuurlijk de risico's van eventuele wijzigingen in het wettelijk kader, die ook kunnen worden ingevoerd.
Over het algemeen denk ik dat crowdinvesting in de vastgoedwereld alleen maar aan kracht wint en zich zeer actief zal blijven ontwikkelen. Er is nu sprake van een paradigmaverschuiving in beleggen: waar voorheen iedereen in een specifiek fysiek object wilde investeren, stapt men dankzij crowdinvesting over van een fysiek object naar een aandeel in dat object. En dit is zeker een kansrijke trend: grote bedrijven trekken investeringen aan voor de realisatie van hun project, terwijl de gemiddelde belegger zijn investeringsportefeuille uitbreidt en stilletjes kapitaal aantrekt zonder leningen aan te gaan.
Blijf op de hoogte van de laatste ontwikkelingen van Max Crowdfund via onze socials!
